Myślisz o wolności finansowej? Nie masz pojęcia o nieruchomościach, a chcesz, żeby stały się Twoim pasywnym dochodem? W tym artykule znajdziesz kilka wskazówek na ten temat i poznasz przykładową kalkulację potencjalnej inwestycji. Zarządzamy łącznie 3750m2 powierzchni należących do prywatnych inwestorów, którzy nie znają się na nieruchomościach. Prowadzimy ich inwestycje i jesteśmy ich wyłącznymi najemcami na okres 10-letni. Wartość obsługiwanych przez nas nieruchomości wynosi blisko 30 mln zł.
Gdzie laik szuka informacji o nieruchomościach?
W dobie Internetu dostęp do informacji z wielu dziedzin stał się prosty. Osoby, które interesują się tematyką inwestowania w nieruchomości mogą łatwo znaleźć różne szkolenia „zapewniające” zdobycie w jeden weekend wiedzy potrzebnej, by stać się inwestorem na rynku nieruchomości. Wystarczy zapisać się na szkolenie, posłuchać o tym, jak prowadzący zarobił swój pierwszy milion i możemy ruszać na podbój naszego lokalnego rynku. Entuzjazm słuchaczy po takich szkoleniach jest nie do opisania. Jednak, czy wiele miesięcy doświadczeń danej osoby skompensowanych do kilkudniowego szkolenia wystarczy, abyśmy stali się rekinami (nowego dla nas) biznesu? Pewnej liczbie osób po takich szkoleniach gorzej lub lepiej zapewne się uda, ale znajdzie się też spora grupa osób, która straci oszczędności wielu lat.
Każdy zna się na nieruchomościach
Z inwestowaniem w nieruchomości jest jak ze zdrowym odżywianiem czy piłką nożną – każdy się na tym zna. Czy zatem inwestowanie w nieruchomości jest proste czy łatwe? Każdy z nas wie, że nieruchomość powinniśmy kupić tanio i w dobrej lokalizacji, nie pozwalając aby przy negocjacjach emocje wzięły górę. Dodatkowo, dobrze też jest mieć dobrą i sprawną ekipę remontową, która zrobi wszystko idealnie za pierwszym razem i koniecznie w niskiej cenie. A gdy mamy już to wszystko, warto modnie i tanio zaaranżować nieruchomość, stać się mistrzem negocjacji przy wynajmie lub sprzedaży i cieszyć się z osiągniętego zysku.
A jak jest w praktyce?
Bardzo często do zakupu podchodzimy emocjonalnie, nie znamy się na negocjacjach – ba! często nawet nie potrafimy wyliczyć maksymalnej ceny, którą możemy zapłacić za nabywaną nieruchomość. Nie mamy sprawdzonej ekipy remontowej, której możemy powierzyć remont od ręki – dobre ekipy mają terminy zarezerwowane na kilka miesięcy do przodu. Ponadto, wydajemy więcej niż planowaliśmy na remont i wykończenie nieruchomości, a przy sprzedaży zamiast trzymać się ceny ofertowej zaczynamy szybko ją obniżać, by zamknąć transakcję, która na koniec wcale nie przynosi nam zaplanowanych zysków. Nagle okazuje się, że to, co na papierze wyglądało na bardzo proste, wcale takie nie jest. To czego w takich przypadkach brakuje to doświadczenie. Z tym zderza się także wielu fliperów inwestujących w nieruchomości.
Czy taki scenariusz może nas dziwić?
Myślę, że nie. Każdy z nas jest w czymś dobry – jedna osoba jest dobrym managerem, druga jest świetnym murarzem a trzecia zna się na prawie. Przez większość życia zdobywamy doświadczenie w swojej branży zupełnie nie znając się na realiach inwestowania w nieruchomości. Zakładamy (błędnie!), że jeśli jesteśmy dobrzy w jednej rzeczy, to druga robiona po godzinach także nie będzie nam sprawiała problemów. Nie oznacza to oczywiście, że nigdy nie zdobędziemy wiedzy, która pozwoli nam samodzielnie inwestować z zyskiem – tylko czy każdy ma na to tyle lat? Znaczy to jedynie tyle, że jeśli nie podchodzimy do inwestowania poważnie i nie zaczniemy tego robić na tzw. full-time, to zawsze dojdziemy do wniosku, że można było zrobić inwestycję lepiej, taniej i zarobić więcej. Po co, więc to robić samodzielnie i ryzykować?
Jak stałem się najemcą nieruchomości o wartości 30mln zł?
Najem nieruchomości to jeden z końcowych momentów strategii, jaką przyjęliśmy w firmie. Na początku procesu inwestycyjnego zajmujemy się wyszukaniem nieruchomości, która spełnia pewne parametry i nadaje się do remontu. W kolejnym kroku przekazujemy informacje o nieruchomości inwestorom będącym osobami fizycznymi, które są zdecydowane zainwestować. Obecnie mamy kolejkę inwestorów oczekujących na oferty lokalowe. Gdy taki lokal się znajdzie, a inwestor jest nim zainteresowany dokańczamy formalności i wprowadzamy sprawdzone ekipy remontowe, które w błyskawicznym tempie odnawiają lokal, którego nasza firma staje się najemcą przez 10 lat – dzięki czemu eliminujemy ryzyko dla inwestora.
Gdzie tu nasz zysk?
Pewnie pomyślisz, że skoro jesteśmy najemcą inwestycji, którą poprowadziliśmy dla inwestora to żaden to dla nas zysk tylko koszt. Otóż nie. Nasz biznes jest tak skonstruowany, że mamy prawo do podnajmu nieruchomości, które wynajmujemy a poprzez zarządzanie mamy nad nimi kontrolę. Dzięki takiej strategii klienci bez angażowania swojego czasu stają się właścicielami lokali inwestycyjnych z gwarantowaną stopą zwrotu przez co najmniej 10 lat, bo takie zwykle są umowy. Jako przyszły najemca na samym początku współpracy ustalamy stałą kwotę czynszu, którą wypłacamy inwestorowi przez cały okres umowy. Dzięki temu niezależnie od tego czy będą pustostany czy nie – nasi Inwestorzy z góry wiedzą ile zarobią Dzięki temu inwestycja od samego początku staje się pasywnym źródłem dochodu dla inwestora.
Program 1000+ bez dzieci i bez zobowiązań
Pół żartem, pół serio nawiązując do programów rządowych tak określam korzyści dla klienta. 1000zł to średnia kwota zysku, która zostaje inwestorowi po opłaceniu wszystkich zobowiązań (raty, podatki, itp.). Ile trzeba mieć pieniędzy, żeby móc zainwestować? To wynika z minimalnych parametrów lokalu, które określa nasza strategia. Im większy lokal tym większe zyski. Kupowany lokal z założeń modelowych musi mieć minimum 50m2 powierzchni oraz odpowiedni układ ścian i okien dający pole manewru w aranżacji podczas remontu. Przyjmujemy, że realna łączna kwota inwestycji to około 500 tys. zł (koszt zakupu mieszkania, remont, meble, AGD, podatek PCC 2%, taksa notarialna, koszty sądowe, prowizja na start inwestycji). Inwestycja może być zrealizowana za gotówkę inwestora, ale w zdecydowanej większości jest ona finansowana kredytem hipotecznym. Okres kredytowania nieruchomości przyjęty w tym modelu to 360 miesięcy, oprocentowanie w skali roku to 3,8% a posiadana gotówka na wkład własny inwestora to 100 tys. zł. Całkowita kwota kredytu to 400 000 zł a rata kredytu (równa, brutto) wynosi 1864 zł.
Jak w takim modelu wygląda cashflow inwestora?
Całkowity minimalny wkład własny w inwestycję to około 100 tys. zł. Stopa zwrotu ROI wynosi 7% brutto. ROI miesięczne wynosi 2917zł, dochód brutto miesięcznie to 1052zł, co daje dochód brutto przez 10 lat na poziomie 126 320 zł, a spłacony kapitał kredytu przez ten okres to 87 011zł . Sumując, łączny zysk przez 10 lat to 213 352 zł, zatem szacowany zysk średnio rocznie to 21 335 zł. ROE (średnia z 10 lat) uwzględniający spłacony kapitał w kredycie przez 10 lat to 21,34%. Wspomniane wcześniej wynagrodzenie dla nas wynosi 30 000 zł brutto i płatne jest w dwóch transzach: pierwsza po zakupie nieruchomości, druga po zakończeniu remontu. Jest to koszt przygotowania całego procesu inwestycyjnego, wyszukania nieruchomości, zarządzenia remontem. Jest to jedyna opłata, jaką Inwestor będzie musiał ponieść. Opłata rozliczana jest na podstawie faktury (zwolnionej z podatku VAT). Nie pobieramy żadnych opłat z góry. Co ważne naszą prowizję także wliczamy w koszty inwestycji, więc można powiedzieć, że nasz klient robi u nas lokatę na 7%. Powyższa symulacja jest wykonana na 10 lat, co pokrywa się z umową najmu podpisywaną przez inwestora ze mną. Po tym okresie inwestor może przedłużyć z nami umowę, zrezygnować z niej i wynajmować samodzielnie lokal albo sprzedać nieruchomość.
Kto inwestuje?
Przedstawiony model działania jest naszym autorskim i praktykowanym od kilku lat z widocznym wzrostem zainteresowania przez inwestorów spoza branży nieruchomości. Inwestorami są najczęściej managerowie w korporacjach, dyrektorzy, właściciele firm, lekarze, sportowcy, którzy w takim modelu działania często nie są w ogóle zainteresowani obejrzeniem lokalu, który kupują. Nastawieni są na pasywny dochód i to ich interesuje. Te osoby są specjalistami w swojej branży i swoje nadwyżki finansowe chcą ulokować bezpiecznie w nieruchomościach i zabezpieczyć się na emeryturę w taki sposób, aby nie tracić na to swojego czasu. To co cenią sobie inwestorzy w tym modelu to bezobsługowa z ich strony procedura wyszukania lokalu, obsługa kredytu oraz remont przy jednoczesnej gwarancji najmu z średnim miesięcznym zyskiem 1000zł już na starcie inwestycji. Wierzymy, że znasz się na tym co robisz lepiej niż my, a nam możesz zaufać jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości.
Krzysztof Kopeć
Jestem pośrednikiem, inwestorem
i ekspertem rynku nieruchomości
Jestem specjalistą z 11-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości. Karierę rozpoczynałem w sektorze finansowym, zdobywając doświadczenie w KPMG, PwC, Raiffeisen Bank czy mBank. W trakcie budowania firmy nadzorowałem projekty o łącznej wartości przekraczającej 20 milionów złotych. Rok 2019 zamknąłem z wynikiem 24 udanych flipów o wartości ponad 10 mln zł. Zarządzałem zespołem, który obsłużył ponad 5000 najemców. Wiedzą dzielę się podczas konferencji branżowych oraz jako wykładowca na kursie MBA Nieruchomości w ASBIRO.